Mietzinsrechner Schweiz – Miete online berechnen

Mietzinserhöhung oder Mietzinsreduktion einfach berechnen

Der Mietzins ist in der Schweiz nicht frei beliebig anpassbar. Sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen haben Rechte und Pflichten, wenn es um Mietzinsänderungen geht. Unser Mietzinsrechner Schweiz bietet eine einfache, schnelle und rechtssichere Möglichkeit, eine Mietzinserhöhung oder Mietzinsreduktion online zu berechnen – basierend auf den Vorgaben des Schweizer Obligationenrechts (Art. 269 ff. OR) und unter Berücksichtigung der aktuellen Werte wie dem hypothekarischen Referenzzinssatz sowie dem Landesindex der Konsumentenpreise (LIK).

Nach der Berechnung erhalten Sie eine Einschätzung, ob eine Mietzinserhöhung oder Mietzinsreduktion angezeigt wäre. Falls Sie eine 15-minütige Rechtsauskunft für CHF 40.- im Mietrecht benötigen, dürfen Sie sich gerne über unser Rechtsauskunftsformular bei uns melden.

Dieses Tool befindet sich aktuell in einer offenen Testphase. Hinterfragen Sie die Ergebnisse deshalb kritisch.

Befüllen Sie die Eingabefelder mit den Angaben. Sie benötigen dazu Ihren Mietvertrag.

Akzeptieren Sie die AGBs und den Haftungsausschluss, um das Ergebnis zu sehen.

Konsultieren Sie notfalls einen Rechtsanwalt/ eine Rechtsanwältin.

Beachten Sie bitte, dass die von uns zur Verfügung gestellten Informationen und Berechnungen kein Ersatz für persönliche Beratungen durch eine Fachperson sind. Die Informationen und Tools liefern keine rechtlich verbindlichen Ergebnisse, sondern unterstützen die Benutzer lediglich bei ihren eigenen Recherchen.

Was unser Mietzinsrechner bietet

Unser digitales Tool richtet sich an Mieter:innen, Vermieter:innen, Immobilienverwaltungen sowie juristische Fachpersonen, die eine zuverlässige Grundlage für Mietzinsänderungen suchen.

Mietzinserhöhungen dürfen nur unter bestimmten Voraussetzungen vorgenommen werden. Gemäss Schweizer Mietrecht sind diese etwa zulässig, wenn sich der Referenzzinssatz erhöht, die Unterhaltskosten gestiegen sind oder wertvermehrende Investitionen am Mietobjekt vorgenommen wurden.

Umgekehrt kann eine Mietzinsreduktion dann verlangt werden, wenn sich beispielsweise der Referenzzinssatz reduziert hat, der Zustand der Wohnung sich verschlechtert hat oder allgemeine Betriebskosten gesunken sind.

Das Tool ist speziell für die Schweiz entwickelt worden. Die Berechnungen basieren auf den jeweils aktuellen hypothekarischen Referenzzinssätzen, den Veränderungen des Landesindexes der Konsumentenpreise sowie auf anerkannten Grundsätzen der Mietrechtspraxis.

Alle Daten bleiben dabei anonym – es werden keine personenbezogenen Informationen gespeichert oder weitergegeben.

Wie rechnet der Mietzinsrechner

Schritt 1: Es wird zunächst die Differenz zwischen dem im Vertrag enthaltenen Referenzzinssatz und dem aktuell gültigen Referenzzinssatz berechnet. Pro 0.25% Senkung erfolgt eine Mietzinsreduktion von 2.91%. (Bsp.: 1.75% zu 1.5% = 0.25% weniger und damit 2.91% Senkung). Ist der neue Referenzzins höher, dann folgt eine Erhöhung von 3% pro 0.25% Schritt. (Bsp.: 1.5% zu 1.75% = 0.25% mehr und damit 3% Steigerung)

Schritt 2: Zusätzlich wird die Teuerung wie folgt berücksichtigt:

(Indexstand Teuerung neu – Indexstand Teuerung alt) x 100 / Indexstand Teuerung alt

Daraus ergibt sich die Teuerung in Prozent, wovon nur 40% verwendet werden.

Als Indexstand alt wird der Wert der letzten rechtsverbindlichen Mietzinsanpassung minus 1 Monat verwendet. Beim Indexstand neu wird der Tabellenwert 1 Monat vor Ankündigung der Mietzinsanpassung eingesetzt.

Ist die Teuerung höher als die in Schritt 1 berechnete Senkung, dann wäre sogar eine Mietzinserhöhung denkbar. Ist die Teuerung geringer als die Senkung, dann stellt diese Differenz den Reduktionsanspruch dar.

Schritt 3: Vermieter können noch Kostensteigerungen einberechnen. Häufig wird dies mit prozentualen Pauschalen getan.

Wann ist der Mietzins missbräuchlich?

Missbräuchlich sind Mietzinsen dann, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art. 269 OR). Die entscheidende Kennzahl zur Überprüfung des Mietzinses ist die Nettorendite. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1.5% beträgt die zulässige Nettorendite 3.5% (1.5% + 2%). Falls der Vermieter eine höhere Verzinsung erzielt, dann ist der Mietzins missbräuchlich.

Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:

im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Besonders die Orts- und Quartierüblichkeit führt in vielen Fällen dazu, dass Vermieter Mietzinsen rechtfertigen können, die über der Nettorendite liegen und sonst missbräuchlich wären. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse sind gemäss Art. 11 VMVG die Mietzinse für Wohn- und Geschäftsräume, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

Als Kostensteigerungen, die bei der Beurteilung der Frage der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen zu berücksichtigen sind, gelten gemäss Art. 12 VMVG insbesondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Baurechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten.

Wie verlangen Mieter eine Mietzinsreduktion?

Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung verlangen. Geht es um den Anfangsmietzins (beim Einzug in das Mietobjekt), dann ist innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache ein Schlichtungsgesuch einzureichen (Art. 270 OR). Wird die Mietzinsreduktion während der Mietdauer verlangt, dann ist zuerst ein schriftliches Herabsetzungsbegehren beim Vermieter zu stellen. Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Falls er dem Gesuch nicht oder nur teilweise entspricht oder auch nicht antwortet, dann kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a OR). Weiter unten finden Sie Links zu kantonalen Kündigungsformularen für Vermieter, Schlichtungsgesuchen und mehr. Ein Schlichtungsgesuch zur Anfechtung des Mietzinses könnte beispielsweise aussehen, wie dasjenige im Kanton Zürich.

Wichtig

Beachten Sie, dass bei der Herabsetzung eines missbräuchlichen Mietzinses auf beiden Seiten 30-tägige Fristen zu beachten sind. Stellen Sie unbedingt sicher, dass die Fristen gewahrt werden.

Wie läuft das Schlichtungsverfahren ab?

Bevor ein ordentliches Gerichtsverfahren durchgeführt wird, treffen sich die Parteien vor der Schlichtungsstelle. Ziel der Schlichtung ist es, eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen und ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Das Schlichtungsverfahren wird mit einem Schlichtungsgesuch eingeleitet, welches die Parteien, das Rechtsbegehren (die Anträge) und den Streitgegenstand (worum geht es?) beinhaltet. Die Schlichtungsbehörde stellt das Schlichtungsgesuch der Gegenseite zu und lädt die Parteien zur Schlichtungsverhandlung ein. Grundsätzlich müssen die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Das Schlichtungsverfahren ist bei mietrechtlichen Streitigkeiten kostenlos, weshalb die Hürde für Mieter nicht sehr gross ist.

Unter nachfolgenden Links finden Sie die jeweiligen kantonalen Formulare für Schlichtungsgesuche, Mietvertragskündigungen durch den Vermieter und weitere mietrechtliche Angelegenheiten. Teilweise sind auf den jeweiligen Seiten auch noch viele weitere Musterbriefe und Vorlagen zu finden. Des Weiteren sind auf den kantonalen Seiten die Adressen der jeweiligen Mietschlichtungsstellen aufgeführt, an welche die Mieter ihr Gesuch senden müssen. Damit keine unnötigen Kosten entstehen sollten Mieter unbedingt sicherstellen, dass sie das Gesuch bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle einreichen.

Auf der Seite des Bundes ist ausserdem eine Sammlung mit verschiedensten Klageformularen für die häufigsten Anliegen (inkl. einem Schlichtungsgesuch, einer Klage, einem Rechtsöffnungsgesuch und vielen weiteren Eingaben).