Nettorendite-Rechner

Die zulässige Miete leicht berechnen

Wenn mit einem Mietzins ein übersetzter Ertrag erzielt wird, dann ist der Mietzins missbräuchlich (Art. 269 OR). Unter dem Ertrag wird dabei die sogenannte Nettorendite verstanden. Falls der Vermieter eine höhere Verzinsung des Eigenkapitals als die zulässige Nettorendite erzielt, dann gilt der Zins als missbräuchlich. In diesem Fall kann der Mietzins angefochten und eine Reduktion verlangt werden. Aktuell beträgt die zulässige Nettorendite 3.5 % (Stand Juni 2023). Berechnen Sie die zulässige Nettorendite jetzt mit unserem Nettorendite-Rechner und finden Sie heraus, ob der Mieter eine Mietzinsherabsetzung verlangen kann. Falls Sie eine 15-minütige Rechtsauskunft für CHF 40.- im Mietrecht benötigen, dürfen Sie sich gerne über unser Rechtsauskunftsformular bei uns melden.

Was ist eine Nettorendite?

Die Nettorendite ist eine wichtige Kennzahl im Mietrecht, die aufzeigt, ob ein Mietzins missbräuchlich ist. Mit anderen Worten möchte man sicherstellen, dass Mieten nicht überteuert sind und die Vermieter damit keinen übermässigen Gewinn erwirtschaften können.

Bei Renditeliegenschaften (z.B. Wohnhäuser und Geschäftsgebäude) geht es darum, dass sie zu Anlagezwecken gehalten werden und einen Ertrag abwerfen sollen. Im Gegensatz zu Aktieninvestitionen und sonstigen Anlagemöglichkeiten garantieren Immobilien nämlich in der Regel zuverlässige Renditen bei geringem Risiko. Der Ertrag der Liegenschaften wird unter anderem durch die Mietzinseinnahmen generiert. Unter Nettorendite versteht man den Nettoertrag – also den tatsächlichen Ertrag – des investierten Eigenkapitals nach Abzügen. Falls der Mietzins zu hoch und damit missbräuchlich ist, dann kann dieser mit einem Herabsetzungsbegehren bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden. Mit dem neuen Urteil des Bundesgerichts 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020 wurde die bisher geltende Berechnung des zulässigen Anfangsmietzinses von Wohn- und Geschäftsräumen anhand der Nettorendite angepasst. Als zulässige Nettorendite gilt seitdem grundsätzlich ein Ertrag, der den Referenzzinssatz um 2 Prozent übersteigt. Die zulässige Rendite hat sich damit mehr als verdoppelt.

Wie wird die Nettorendite des Mietobjekts berechnet?

Der Nettorendite wird folgendermassen berechnet:

Bsp.: Bei einem Mietertrag von CHF 100’000.-, Kosten von CHF 40’000.- und einem Kaufpreis von CHF 2’500’000.- beträgt die Nettorendite 2.4 % [(100’000.- – 40’000.-) x 100 / 2’500’000.-]

Von den jährlichen Nettomietzinseinnahmen (Mietertrag) der Mietsache werden folgende Kosten abgezogen:

• Hypothekarzinsen
• Unterhalt/Reparaturen
• Hauswartentschädigung
• Versicherungen
• Liegenschaftssteuer
• Verwaltungskosten

Die Investitionen werden berechnet, indem man den Kaufpreis und die Anschaffungsnebenkosten (Notar, Staatsabgabe usw.) addiert und davon das Fremdkapital abzieht. Die Investitionen beinhalten folgende Posten:

• Kaufpreis
• Staatsabgabe
• Notar
• weitere Erwerbskosten
• wertvermehrende Investitionen
• Teuerung auf Eigenkapital
• abzüglich Fremdkapital

Der Ertrag des Eigenkapitals darf den Referenzzinssatz um 2 Prozent – und nicht wie bisher nur um ein halbes Prozent – übersteigen, wenn der Referenzzinssatz 2 Prozent oder weniger beträgt (Urteil des Bundesgerichts 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020).

Das investierte Eigenkapital ist neu zu 100 Prozent – und nicht wie bisher nur zu 40 Prozent – an die Teuerung anzupassen (Urteil des Bundesgerichts 4A_554/2019 vom 26. Oktober 2020).

Wann ist der Mietzins missbräuchlich?

Missbräuchlich sind Mietzinsen dann, wenn damit ein übersetzter Ertrag aus der Mietsache erzielt wird oder wenn sie auf einem offensichtlich übersetzten Kaufpreis beruhen (Art. 269 OR). Die entscheidende Kennzahl zur Überprüfung des Mietzinses ist die Nettorendite. Beim aktuellen Referenzzinssatz von 1.5% (Juni 2023) beträgt die zulässige Nettorendite 3.5% (1.5% + 2%). Falls der Vermieter eine höhere Verzinsung erzielt, dann ist der Mietzins missbräuchlich.

Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:

• im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
• durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
• bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Brutto­rendite liegen;
• lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten ge­wahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
• lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
• das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahr­nehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

Besonders die Orts- und Quartierüblichkeit führt in vielen Fällen dazu, dass Vermieter Mietzinsen rechtfertigen können, die über der Nettorendite liegen und sonst missbräuchlich wären. Massgeblich für die Ermittlung der orts- und quartierüblichen Mietzinse sind gemäss Art. 11 VMVG die Mietzinse für Wohn- und Ge­schäftsräu­me, die nach Lage, Grösse, Ausstattung, Zustand und Bauperiode mit der Mietsache vergleichbar sind.

Als Kostensteigerungen, die bei der Beurteilung der Frage der Missbräuchlichkeit von Mietzinsen zu berücksichtigen sind, gelten gemäss Art. 12 VMVG insbe­sondere Erhöhungen des Hypothekarzinssatzes, der Gebühren, Objektsteuern, Bau­rechtszinse, Versicherungsprämien sowie Erhöhungen der Unterhaltskosten.

Wie verlangen Mieter eine Mietzinsreduktion?

Der Mieter kann den Mietzins als missbräuchlich anfechten und die Herabsetzung verlangen. Geht es um den Anfangsmietzins (beim Einzug in das Mietobjekt), dann ist innert 30 Tagen nach Übernahme der Mietsache ein Schlichtungsgesuch einzureichen (Art. 270 OR). Wird die Mietzinsreduktion während der Mietdauer verlangt, dann ist zuerst ein schriftliches Herabsetzungsbegehren beim Vermieter zu stellen. Der Vermieter muss innert 30 Tagen Stellung nehmen. Falls er dem Gesuch nicht oder nur teilweise entspricht oder auch nicht antwortet, dann kann der Mieter innert 30 Tagen die Schlichtungsbehörde anrufen (Art. 270a OR). Weiter unten finden Sie Links zu kantonalen Kündigungsformularen für Vermieter, Schlichtungsgesuchen und mehr. Ein Schlichtungsgesuch zur Anfechtung des Mietzinses könnte beispielsweise aussehen, wie dasjenige im Kanton Zürich.

Wie läuft das Schlichtungsverfahren ab?

Bevor ein ordentliches Gerichtsverfahren durchgeführt wird, treffen sich die Parteien vor der Schlichtungsstelle. Ziel der Schlichtung ist es, eine Einigung zwischen den Parteien zu erzielen und ein Gerichtsverfahren zu vermeiden. Das Schlichtungsverfahren wird mit einem Schlichtungsgesuch eingeleitet, welches die Parteien, das Rechtsbegehren (die Anträge) und den Streitgegenstand (worum geht es?) beinhaltet. Die Schlichtungsbehörde stellt das Schlichtungsgesuch der Gegenseite zu und lädt die Parteien zur Schlichtungsverhandlung ein. Grundsätzlich müssen die Parteien persönlich zur Schlichtungsverhandlung erscheinen. Das Schlichtungsverfahren ist bei mietrechtlichen Streitigkeiten kostenlos, weshalb die Hürde für Mieter nicht sehr gross ist.

Unter nachfolgenden Links finden Sie die jeweiligen kantonalen Formulare für Schlichtungsgesuche, Mietvertragskündigungen durch den Vermieter und weitere mietrechtliche Angelegenheiten. Teilweise sind auf den jeweiligen Seiten auch noch viele weitere Musterbriefe und Vorlagen zu finden. Des Weiteren sind auf den kantonalen Seiten die Adressen der jeweiligen Mietschlichtungsstellen aufgeführt, an welche die Mieter ihr Gesuch senden müssen. Damit keine unnötigen Kosten entstehen sollten Mieter unbedingt sicherstellen, dass sie das Gesuch bei der zuständigen Mietschlichtungsstelle einreichen.

Auf der Seite des Bundes ist ausserdem eine Sammlung mit verschiedensten Klageformularen für die häufigsten Anliegen (inkl. einem Schlichtungsgesuch, einer Klage, einem Rechtsöffnungsgesuch und vielen weiteren Eingaben).

Links zu den kantonalen Mietschlichtungsstellen

Weiterführende Links:

• Vorlage: Kündigung Mietvertrag
• Vorlage: Mietzinsreduktion (Referenzzinssatz)
• Word-Vorlage: Mietvertrag (bewegliche Sachen)
• Rechtsauskunft: 15 Minuten für CHF 40.-
• Ratgeber Mietrecht (Mieterverband)
• Formulare für Parteieingaben (Seite des Bundes)