Kündigung des Mietvertrages


Grundsätzlich ist eine Kündigung des Mietvertrages gültig, auch wenn der Vermieter keine Gründe für die Kündigung mitteilt. Dem Mieter steht jedoch das Recht zu, vom Vermieter eine berechtigte Begründung für die Kündigung zu verlangen.

Es wird unterschieden zwischen der ordentlichen und der ausserordentlichen Kündigung.


Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Ordentlich bedeutet, dass die Kündigung gemäss den vertraglichen oder gesetzlichen Fristen und Terminen verläuft. Diese finden sich in Art. 266a-f OR. Der Vermieter muss also die Kündigungsfrist und die Kündigungstermine einhalten, welche bei Wohnräumen mindestens drei Monate beträgt.


Ausserordentliche Kündigung durch den Vermieter

Eine ausserordentliche Kündigung steht den Vermietern nur in schwerwiegenden Fällen zu. In diesem Fall müssen die vertraglichen Fristen nicht beachtet werden und das Mietverhältnis kann dadurch vorzeitig beendet werden, da die Fortsetzung aus objektiver Hinsicht unzumutbar wäre. Die ausserordentliche Kündigung kann bei befristeten aber auch bei unbefristeten Mietverträgen erfolgen.

Zum Beispiel kann der Vermieter das Mietverhältnis ausserordentlich kündigen, wenn der Mieter seit mehr als zwei Monaten seine Miete und/oder die Nebenkosten nicht bezahlt hat. Damit der Vermieter ausserordentlich kündigen kann, müssen gemäss Art. 257d OR aber gewisse Voraussetzungen erfüllt werden.

  1. Im Falle eines nicht bezahlten Mietzinses oder nicht bezahlter Nebenkosten, muss der Vermieter mit eingeschriebenem Brief den konkret ausstehenden Betrag abmahnen und eine Nachfrist von 30 Tagen ansetzen und androhen, dass bei Nichtbezahlung der Mietvertrag gekündigt wird.
  2. In einem zweiten Schritt kann bei Nichtbezahlung, trotz Nachfrist, das Mietverhältnis schriftlich mit einem amtlich genehmigten Formular gekündigt werden.

Weitere Gründe für eine ausserordentliche Kündigung können sein:

  • Verletzung der Sorgfalt oder Rücksichtnahme gemäss Art. 257f OR. Auch hier gilt, dass vorab von Seiten des Vermieters schriftlich gemahnt werden muss.

Welche Rechte stehen dem Mieter bei einer Kündigung zu?

Jeder Mieter hat bei einer Kündigung das Recht, innert 30 Tagen die Kündigung bei einer Schlichtungsbehörde am Ort, wo sich die Wohnung befindet, anzufechten. Die Frist von 30 Tagen beginnt zu laufen an dem Tag, als die Kündigung ausgehändigt wurde. Grund für eine Anfechtung könnte sein, wenn der Vermieter keine gerechtfertigten Gründe für die Kündigung hat, sondern lediglich dem Mieter Schaden zufügen will oder er dem Mieter bloss aus Rache kündigt. Weitere mögliche Anfechtungsgründe für eine Kündigung sind in Art. 271a Abs. 1 OR aufgelistet.

Die Schlichtungsbehörde entscheidet in solchen Fällen, ob die Kündigung gültig ist oder nicht. So besteht für den Mieter die Möglichkeit, die Kündigung in manchen Fällen noch abzuwenden.

Mit einer Anfechtung der Kündigung kann der Mieter entweder verlangen, dass die Kündigung wegen Missbräuchlichkeit aufgehoben wird oder das Mietverhältnis wegen einem Härtefall erstreckt werden soll.

Bei einer Erstreckung wird die Kündigung nicht aufgehoben, aber hinausgezögert. Grund für eine Erstreckung kann sein, wenn sich der Mieter in einer sozialen, finanziellen oder familiären problematischen Situation befindet. Diese Situation muss aber schwerwiegend sein. Solche Gründe für eine Erstreckung könnten sein:

  • dass die Mieterschaft über ein hohes Alter verfügt
  • dass in der Region keine vergleichbare Wohnung zu finden ist
  • dass der Mieter sich in einem schlechten Gesundheitszustand befindet
  • dass die Mieterschaft keine Zeit hat so schnell eine neue Wohnung zu finden aufgrund von einem Abschluss einer Ausbildung/ Prüfungen

Für eine Erstreckung des Mietverhältnisses überprüft die Schlichtungsbehörde zuerst, ob die Voraussetzungen gegeben sind. Zu diesen Voraussetzungen gehört auch, dass der Mieter sich darum bemüht haben muss, eine neue Wohnung zu finden. Aus diesem Grund ist es sehr wichtig, dass der Mieter bei Empfang einer Kündigung sofort mit der Suche nach einer neuen Wohnung beginnt.

Das Mietverhältnis kann bei Wohnräumen um höchstens vier Jahre erstreckt werden.


Was muss der Vermieter bei einer Kündigung beachten?

Bei einer gültigen Kündigung durch den Vermieter sind gewisse Formvorschriften zu beachten. Ein Vermieter muss zwingend schriftlich und mit einem amtlich genehmigten Formular kündigen. Ist der Mieter verheiratet oder in einer eingetragenen Partnerschaft, so muss das Kündigungsformular zusätzlich noch an den Ehegatten oder den eingetragenen Partner geschickt werden.

Bei einer ordentlichen Kündigung müssen, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart haben, die Kündigungsfristen von 3 Monaten für Wohnräume und 6 Monaten für Geschäftslokale beachtet werden. Wird die Kündigungsfrist nicht eingehalten, so gilt die Kündigung auf den nächstmöglichen Termin.

Es ist dem Vermieter zu empfehlen, die Kündigung mit eingeschriebener Post zu versenden.


Weiterführende Informationen



Blog Rechtswissen.ch

Céline Weber und Michelle Weber

Juristische Bloggerinnen bei Rechtswissen.ch

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